[뉴스비전e] 개발행위허가를 통해 땅의 형질변경을 바꾸었다면 건물을 지을 수 있는 여건이 조성된다.이후 건축허가와 공사를 통해 건축물이 지은 후 준공신고를 하면 기존 지목 논이 대지로 변경된다. 지목이 변경되면 기존 지가보다 올라가므로 땅의 가치가 올라간 것으로 볼 수 있다.현재 건축허가시 땅에 대한 개발행위허가는 의제처리로 같이 인허가를 받을 수 있으므로 형질변경과 지목변경을 위한 인허가도 한번에 처리가 가능하다. ◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸
[뉴스비전e] 현재 산지나 농지를 가지고 있는데, 일부 땅은 경사가 심하고 나머지는 완만하다고 하자. 위 그림처럼 건물을 짓기 위해 평평하게 지으려면 경사가 있는 쪽은 땅을 깎아야 한다.이 행위를 ‘절토’라고 한다.또 땅이 도로보다 낮으면 쌓아야 하는데, 이것은 ‘성토’라고 한다.보통 토목공사시 절성토량이 중요한데, 공사비 때문이다.절성토량이 많아질수록 공사비가 올라가므로 땅주인에게 그만큼 부담이 된다.요샌 모든 땅을 평평하게 만드는 것이 아니라 공사비 절감 및 환경 친화 등 여러 요인으로 건물을 지을 수
[뉴스비전e] 사람들이 땅에 투자하는 이유는 아파트나 상가 등 다른 부동산을 사는 이유와는 의미적으로 조금 다를 수 있다.아파트, 상가 등 건물은 이미 보이는 부동산이다. 각 정권의 정책에 따라 조금은 차이가 있을 수 있지만 입지와 그에 따른 가격 등의 정보를 인터넷이나 부동산에서 쉽게 얻을 수 있다.아파트는 주로 실제로 살기 위해 또는 투자 목적으로 청약을 통한 매매, 임대가 상가는 임대 경매가 이용된다. 쉽게 정리하면 땅보다는 정확한 정보를 통해 단기적으로 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다.이에 반해 땅은 일단 장기적으로 봐야
[뉴스비전e] 3년 전 다닌 회사에서 진행했던 프로젝트가 인허가는 끝나고 이제 착공해 공사를 시작해야 하는데, 갑자기 발주처에서 전화가 왔다.공사를 담당하는 지자체 담당부서에서 착공신고를 못하게 한다는 내용이다.이유를 물어보니 착공신고 전에 부담금을 내야 하는데, 아직 납부 확인이 되지 않아 땅을 못 파게 한다고 했다.나는 서둘러 법규를 찾아보고 여기저기 알아보고 발주처에게 다시 연락해 부담금을 다 납부해야 허가가 난 것으로 인정 후 착공을 할 수 있다고 알려주었다.보통 부담금을 허가 이후 한 달 내 납부하면 되는데, 착공하고 나서
[뉴스비전e] 도심 내 주거지역이나 상업지역의 땅은 이미 개발이 완료되고 땅값(지가)도 천정부지로 오르다 보니 투자자 입장에서 선뜻 사는 것이 꺼려진다.2017년 8월 부동산 시장 정책의 여파로 아무런 규제를 받지 않는 토지투자가 뜨고 있어도 어느 정도의 종잣돈이 있어야 도심지 내 땅 투자가 가능하다.따라서 소액으로도 투자할 수 있는 땅을 찾다 보니 2000년대 초반부터 정책이 바뀌면서 농지와 산지도 훌륭한 투자처로 각광받게 되었다.물론, 농지나 산지를 부모님 또는 조상님으로부터 물려받은 분도 계실 것이다. 1970~80년대 주택보
[뉴스비전e] 몇 년 전 근무하던 시행사에서 자연녹지지역 땅에 전원주택단지(타운하우스)를 개발한 적이 있다.전원주택단지를 할 수 있는 가장 적합한 땅을 찾아서 지주들을 설득해 매입하거나 동의를 얻는 속칭 땅지주 작업부터 시작한다.땅주인들과 협상이 잘되어 확보가 된 땅에 대한 현황과 활용 방안에 대해 검토한다. 관련법규와 제반 여건상 전원주택이 건축 가능하다고 최종 결정이 되면 실제 인허가 준비에 들어간다.건축법에서 단독주택은 세부적으로 단독주택, 다중주택(학생 또는 직장인 등 여러 사람이 오랜 기간 거주할 수 있는 주택), 다가구
[뉴스비전e] 어느 날 지인이 고향에 계신 아버지로부터 상속을 받은 땅이 있다는 연락을 주었다. 한적한 시골마을에 계신 아버지가 나이가 드시자 돌아가시기 전에 형제들에게 가지고 있던 땅을 물려주기로 한 것이다.땅을 물려 받게된 지인은 나에게 현재 땅의 상태가 어떤지 물어보았다. 그가 알려준 땅의 정보로 일단 현황조사를 시작했다. 1차 조사로 인터넷으로 위치를 확인하고 위성사진을 살펴보았다.땅의 용도지역은 보전관리지역으로 산지 중턱에 위치했다. 뒤에 다시 설명하겠지만 산지는 지목상 임야로 되어있다. 보통 지목이 임야인 산지의 용도지역
[뉴스비전e] 지인의 땅은 면적이 약 330㎡ 정도이다. 지금은 공식적으로 ㎡를 평으로 환산하지 않지만, 아직도 땅이 몇 평이다 라고 말하는 것이 일반적이다.330㎡는 약 100평 정도로 보면 된다. 100평의 땅에서 20평 주택을 짓고 싶다고 일단 가정하자. 산술적으로 계산하면 땅의 약 1/5 정도가 건축물이 들어설 수 있다. 이때 나오는 개념이 바로 건폐율이다.건폐율 = [(지을수 있는 건축물의 1층 건축면적(=바닥면적) / (땅면적)] × 100 = [20평 / 100평] ×100 = 20%이렇게 계산할
[뉴스비전e] 위에서 땅의 용도지역과 용도지구에 대해 알아보았다. 이번 장에서는 남은 하나 ‘용도구역’에 대해 설명해보고자 한다. 땅의 용도도 지역만 알면 된다고 했는데, 지구도 있고 구역도 있다고 한다. 갑자기 머리가 복잡해진다.단순하게 생각하자. 땅에서 가장 중요한 것은 용도지역이다. 용도지구와 용도구역은 가장 큰 개념인 용도지역을 보완하는 개념이라 생각하자. 용도지역에서 허용되지 않는 건축물 용도, 밀도(용적률, 건폐율), 높이 등이 용도지구와 용도구역에서 허용될 수 있다.예를 들어 강릉시 바닷가 근처에는 자연환경보전지역에 관
[뉴스비전e] 지금까지 땅의 용도지역에 대해 알아보았다. 땅에 대한 기본지식으로 용도지역만 알아도 가지고 있는 땅의 현황을 분석하거나 추후 개발을 위한 전문가와 상담이 가능하다.하지만 용도지역만 가지고 우리나라 모든 땅에 대해 규제를 할 수 없다. 이에 대한 보완 기능으로 지정한 것이 바로 ‘용도지구’와 ‘용도구역’이다.이 두 가지도 에서 근거해 지정된다. ‘용도지역’이 가장 큰 개념이고 순서대로 ‘용도지구’와 ‘용도구역’이 자리한다고 보면 된다. 먼저 용도지구는 법에서 이렇게 정의하고 있다.‘토
[뉴스비전e] 몇 해 전 속리산 국립공원 앞 주차장 땅을 개발하고 싶다는 의뢰를 받고 현장조사를 간 적이 있다.어릴 때 수학여행으로 많이 갔던 속리산인데, 검토하는 주차장에 버스들로 가득찼던 기억이 난다. 그런데 이제 오는 사람이 많이 줄어 넓은 주차장이 필요가 없다 보니 다른 용도로의 개발이 가능한지 의뢰를 받던 차였다.관련법규 검토와 지자체 관련과 협의를 통해 알아본 결과는 현저한 자연훼손을 가져오지 않는 농어가 주택이나 작은 교회, 성당(지목이 종교용지인 경우에만)만 지을 수 있는 땅이었다. 즉 이 땅의 용도는 자연환경보전지역
[뉴스비전e] 얼마 전 한 클라이언트로부터 경기도 양평의 한 토지 검토를 의뢰받았다. 기존 골프장이 있고 주변에 본인이 가지고 있는 땅으로 전원주택을 개발하고 싶다는 의견을 주었다.일단 소유한 토지 현황을 보니 보전관리지역과 계획관리지역으로 용도가 구분되었다.또 한 건의 다른 토지 개발에 대한 의뢰가 들어왔다. 파주 운정신도시 건너편에 대규모로 아파트를 개발하고 싶다는 의뢰였다. 직접 현장을 보고 토지를 분석하니 용도가 계획관리지역이다.이렇게 요즈음 용도가 계획관리지역인 토지 개발에 대한 문의가 많아지고 있다.이러한 이유는 기존 도
[뉴스비전e] 일주일에 두세 번 시간이 될 때마다 집 뒤에 있는 봉화산에 오르곤 한다. 평소에 바쁜 일상을 보내느라 운동을 잘 못해서 이렇게라도 등산으로 건강을 유지한다. 한강 고수부지에서 가끔 산책이나 자전거를 타기도 한다. 밀집되어 있는 아파트 단지 중간에 공원이 하나씩 조성되어 있어 주민들에게 휴식공간을 제공한다.우리나라 토지는 에 따라 도시지역과 도시외지역으로 구분된다. 그중 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분된다.이중 녹지지역은
[뉴스비전e] 예전 학교 다닐 때 배웠던 우리나라 산업발달 과정을 다시 살펴보면 1960년대 섬유 등의 경공업과 1970년대 중공업으로 급격하게 공업화가 되었다.한국전쟁 이후 세계에서도 가난한 나라로 손꼽힐 정도였지만, 공업화를 추진하면서 비약적인 발전을 이루었다. 국가 차원에서 일이 이루어지다보니 공장을 지을 땅이 필요했고, 이런 공장들이 모여 하나의 산업단지가 형성되었다.이렇게 소규모 공장이 밀집한 지역이나 산업단지에 지정되어 있는 땅의 용도지역이 바로 공업지역이다. 우리나라 토지는 에 따라
[뉴스비전e] 가끔 잡히는 강연이 있거나 사람을 만나러 강남역에 자주 간다. 강남역 주변으로 보면 고층빌딩이 즐비하다. 가끔 저 빌딩을 가질 수 있으면 어떨까 하는 생각을 하곤 한다.보통 40층 이상 대기업이나 벤처기업 본사로 쓰고 있는 업무시설 건물이 대부분이다. 같은 땅인데 어떻게 저렇게 높은 건물이 올라갈 수 있을지 의문이 드는 사람도 있을 것이다.바로 여기 토지의 용도가 상업지역이기 때문에 가능하다. 토지의 용도지역에 따라 지가(땅값)와 개발할 수 있는 건축물의 용적률과 건폐율 등이 차이가 난다.우리나라 토지는
[뉴스비전e] 용도지역 중 주거지역에 대해 자세하게 알아보자.주거지역은 (이하 국계법)상 의미는 ‘거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역’으로 규정하고 있다. 쉽게 말하면 사람이 살고 있는 집들이 밀집해 있는 지역을 주로 주거지역으로 지정한다.1~2층 단독주택, 3~4층 빌라 및 연립 등 중층 주택, 5층 이상 아파트 등 고층 주택 등이 우리가 살고 있는 집이라고 보면 된다.다시 주거지역은 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 구분한다. 전용주거지역은 법에 ‘양호한 주거환경
[뉴스비전e] 용도지역은 크게 도시지역과 도시외지역(비도시지역)으로 나눌 수 있다.도시지역은 말 그대로 우리가 살고 있는 도심지 등 쉽게 도시 중심과 시내라고 생각하면 된다.그만큼 많은 인구와 산업시설, 상업시설 등이 밀집되어 이에 따른 체계적인 개발과 관리 등이 필요한 지역이다.다시 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화된다. 사람이 거주하기 위해 건전한 환경 보호를 위한 주거지역과 상업시설‧업무시설의 편익을 위해 지정한 상업지역, 밀집한 공장 환경 보호를 위해 지정한 공업지역, 산이나 논·밭 등
[뉴스비전e] 땅의 용도, 현황 및 개발 가능 여부 등에 대한 분석하는 일을 하면서 다른 부동산보다 어렵다고 많이 느껴진다.일단 건축물은 주로 매매 또는 임대를 위주로 투자를 하게 되지만, 땅은 매매를 통해 추후 개발까지 가능하다.땅을 매매하고 개발하기 위해 이 모든 것을 파악하는 것은 현실적으로 불가능하다.토지개발전문 가야컨설팅 이승진 대표의 언급처럼 땅을 공부함에 있어서 일단 전체적인 땅에 대한 지식을 쌓고, 본인이 매매에 관심이 있거나 가지고 있는 땅에 대해 집중적으로 공부하는 것이 필요하다.■ 땅공부의 기초, ‘용도지역필자는
[뉴스비전e] 도시계획과 부동산은 밀접한 관계가 있다.도시계획의 사전적 의미는 “인간의 주거와 활동기능을 능률적이고도 효과적으로 공간에 배치하는 계획”이다.우리가 살고 있는 주거효과적으로 공간에 배치하는 계획”이다. 우리가 살고 있는 주거, 상업시설 등을 각각의 공간에 효율적으로 지을 수 있도록 토지(땅)이용계획을 수립하는 일이라고 보면 된다.부동산은 ‘내가 살고 있는 집이나 사람들이 만든 건물, 땅과 그 위에 설치된 도로, 운동장 등 각종 정착물을 모두 총칭하는 움직이지 않는 재산’으로 정의할 수 있다. 이런 부동산 개발은 도시계
[뉴스비전e] 2017년 11월부터 땅을 잘 모르는 사람들을 대상으로 기본 지식을 알려주는 ‘토지왕초보특강’을 진행하고 있다. 강의를 시작하기 전 사람들에게 “땅이 무엇이라고 생각하느냐?”고 물어본다.대부분이 “우리가 발을 딛고 있는 그냥 땅이지…”라고 하거나 박경리 선생의 유명한 작품인 를 떠올린다. 그러나 정작 “그러면 를 읽어보셨느냐?”고 물어보면 읽어본 사람이 없다.어린시절 어머니가 즐겨보신 책이라서 어깨너머로 많이 들었고, 자라면서 한번 완독했는데, 한 편의 시대극을 보는 듯한 느낌이었다.그러나