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황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'⑩ 농림지역과 자연환경보전지역
©tiagogerken, Unsplash

[뉴스비전e] 몇 해 전 속리산 국립공원 앞 주차장 땅을 개발하고 싶다는 의뢰를 받고 현장조사를 간 적이 있다.

어릴 때 수학여행으로 많이 갔던 속리산인데, 검토하는 주차장에 버스들로 가득찼던 기억이 난다. 그런데 이제 오는 사람이 많이 줄어 넓은 주차장이 필요가 없다 보니 다른 용도로의 개발이 가능한지 의뢰를 받던 차였다.

관련법규 검토와 지자체 관련과 협의를 통해 알아본 결과는 현저한 자연훼손을 가져오지 않는 농어가 주택이나 작은 교회, 성당(지목이 종교용지인 경우에만)만 지을 수 있는 땅이었다. 즉 이 땅의 용도는 자연환경보전지역으로 개발 보다는 가장 보전이 높은 성격이 강하다.

또 넓게 펼쳐진 들판이나 평야가 있거나 잘 보전되어 있는 국립공원 산 등의 땅은 농사를 장려하고 산림을 보호하기 위해 보통 농림지역으로 지정된다.

우리나라 토지는 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따라 도시지역과 도시외지역으로 구분된다. 도시외지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다. 이 중 농림지역은 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>상 의미는 ‘도시지역에 속하지 아니하는 농업진흥지역 토지나 보전산지 등으로 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해 필요한 지역’이다.

자연환경보전지역은 ‘자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원 보호·육성 등을 위해 필요한 지역’이라고 지정하고 있다. 이 두 지역은 개발보다는 보전의 성격이 강하다고 보면 된다.

보통 농림지역과 자연환경보전지역에서 용적률은 80% 이하, 건폐율은 20% 이하로 규제해 높은 건물을 짓지 못한다. 이 두 지역의 땅도 단독주택은 지을 수 있다. 단 농지를 취득해야 하고, 반드시 자경(스스로 농사를 짓는 행위)을 해야 하는 조건이 있다. 농가를 지어 농사를 짓고 싶은 분이라면 농림지역의 토지에 투자해도 무방하다.

하지만 그렇지 않은 경우라면 농림지역이나 자연환경보전지역 토지는 보전 성격이 강하므로 땅의 용도를 지자체에서 건물을 지을 수 있는 용도로 바꾸지 않는 한 그냥 내버려 두는 것이 좋다.

이 두 지역의 땅은 원래 목적인 농사를 짓고 아름다운 산을 보는 게 더 낫다. 그 산에 올라 건강을 지키는 것이 땅투자보다 훨씬 좋다고 본다.

이처럼 땅을 개발하기 위해서 그 땅이 용도지역을 먼저 살펴보는 것이 가장 중요하므로 각 용도지역의 특성을 조금이라도 알면 투자하는 데 유리하다.

 

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.

황상열 칼럼니스트  a001aa@naver.com

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