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황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'(17) 토지개발시 부과되는 부담금
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[뉴스비전e] 3년 전 다닌 회사에서 진행했던 프로젝트가 인허가는 끝나고 이제 착공해 공사를 시작해야 하는데, 갑자기 발주처에서 전화가 왔다.

공사를 담당하는 지자체 담당부서에서 착공신고를 못하게 한다는 내용이다.

이유를 물어보니 착공신고 전에 부담금을 내야 하는데, 아직 납부 확인이 되지 않아 땅을 못 파게 한다고 했다.

나는 서둘러 법규를 찾아보고 여기저기 알아보고 발주처에게 다시 연락해 부담금을 다 납부해야 허가가 난 것으로 인정 후 착공을 할 수 있다고 알려주었다.

보통 부담금을 허가 이후 한 달 내 납부하면 되는데, 착공하고 나서 안 내는 사람이 많다 보니 미리 돈을 받고 공사를 할 수 있게 해준다는 것이다.

부랴부랴 발주처는 발품을 발아 수억 원이나 되는 세금을 납부하고 나서야 착공을 할 수 있었다.

여기서 말하는 부담금은 바로 땅에 대한 인허가를 득하고 내야 하는 비용을 말한다. 흔히 사업시행자가 부담해야 한다. 부담금의 종류는 다음과 같다.

ⓛ 원래 땅의 형질을 바꾸기 위해 인허가에 따른 지목변경(대지)이 수반되는 개발사업 이익의 일부 금액을 환수하는 개발부담금
② 원래 농지였던 땅을 전용하기 위해 납부하는 농지전용부담금
③ 산지를 개발하거나 다른 건축행위 등을 했을 때 다른 용도로 사용하기 위해 산지 보전을 위해 납부하는 대체산림조성비
④ 개발 후 수도공사를 하는 사업자에게 시설의 유지나 보존을 위해 납부하는 상하수도 원인자 부담금

위에 언급한 부담금(세금) 중 몇 개만 자세히 살펴보면, 우선 농지전용부담금은 현재 자기가 가지고 있는 땅이 농지일 때 (즉 지목이 전(논), 답(밭), 과(과수원)인 경우를 말함) 건축물을 짓기 위해 개발하고자 할 때 내는 비용을 말한다.

농지를 개발하기 위해 우선 농지전용허가를 받아야 하고, 허가 이후 납부하면 된다. 농지전용부담금의 부과금액은 아래와 같이 계산할 수 있다.

농지전용부담금 부과금액
= 개별공시지가×30%×전용면적(㎡)×(감면대상이면 적용)

부과금액이 ㎡당 50,000원이 상한선으로, 초과되면 50,000원으로 계산한다.

대체산림조성비는 다른 말로 산지전용부담금이라고 부르기도 한다. 산지는 지목상 임야를 보통 지칭한다. 숲을 가꾸거나 임산물을 채취하는 등 행위나 건축행위를 위해 개발을 하기 위해 산지의 형질을 바꾸어야 한다.

이것을 가능하게 하려면 산지전용허가를 받아야 하고, 이때 산지를 훼손하고 보전하기 위해 대신 납부하게 되는 비용이 대체산림조성비다.

대체산림조성비는 매년 산림청에서 산지종류별로 ㎡당 단위면적당 금액을 고시하는데, 이것을 기준으로 전용하는 면적에 곱하면 비용이 나온다.

대체산림조성비 부과금액
= 산지전용 일시사용허가면적×(단위면적당 금액+해당 산지의 개별공시지가의 100%)
○ 단위면적당 금액 (2018년 2월 산림청 고시 기준)
- 준보전산지 : 4,480원/㎡
- 보전산지 : 5,280원/㎡
- 산지전용제한지역 : 8,960㎡

이상으로 농지와 산지 개발시 인허가에 따른 부담금 내용을 알아보았다.

이밖에도 각종 법률에 따른 부담금이 많지만, 사업별로 상이하게 적용하므로 자기 땅에 맞는 부담금은 관련 전문가와 세부적으로 검토해 금액을 납부할 수 있도록 준비하는 것이 중요하다.

 

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.

황상열 칼럼니스트  a001aa@naver.com

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