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황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'⑪ 용도지구

[뉴스비전e] 지금까지 땅의 용도지역에 대해 알아보았다. 땅에 대한 기본지식으로 용도지역만 알아도 가지고 있는 땅의 현황을 분석하거나 추후 개발을 위한 전문가와 상담이 가능하다.

하지만 용도지역만 가지고 우리나라 모든 땅에 대해 규제를 할 수 없다. 이에 대한 보완 기능으로 지정한 것이 바로 ‘용도지구’와 ‘용도구역’이다.

이 두 가지도 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에서 근거해 지정된다. ‘용도지역’이 가장 큰 개념이고 순서대로 ‘용도지구’와 ‘용도구역’이 자리한다고 보면 된다. 먼저 용도지구는 법에서 이렇게 정의하고 있다.

‘토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화해 적용함으로 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역’

쉽게 설명하면 우리나라의 땅은 용도지역으로 우선 구분이 된다는 것은 위에서 설명했다. 그런데 땅의 용도지역만으로 건물의 높이 등을 규제하기 힘들어서 좀 더 세부적으로 지정한 것이 용도지구라고 보면 된다.

용도지구는 다음과 같이 나눌 수 있다. 즉 경관(산이나 들, 바다 등이 보이는 그 지역의 풍경)을 보호하기 위해 지정한 경관지구, 미관(각 도시의 아름다운 풍경)을 보호하기 위한 미관지구가 있다. 얼마 전 미관지구가 경관지구에 포함되어 하나로 합쳐지고, 서울시에서 미관지구 폐지를 추진 중이다.

건물을 몇 층까지 짓게 하는 높이를 규제하는 고도지구가 있다. 어느 땅은 최고 높게 또는 최고 낮게 지을 수 있도록 규정하고 있다.

바닷가 근처는 경관을 중요시해 땅의 용도가 높게 지을 수 있어도 고도지구로 몇 층까지 규제할 수 있다. 건축물에 불이 나면 큰 리스크가 있어서 이를 예방하고자 방화지구로 지정한다.

어린시절 비가 많이 와서 내가 살던 동네가 침수한 적이 있다. 다행히도 우리 집은 높은 지역에 있어 피해는 없었지만, 저지대에 살던 친구 동네는 다 잠겼다. 피해가 상당히 컸는데, 망연자실하는 친구 부모님을 보고 같이 울었던 기억이 난다. 이처럼 풍수해, 산사태 등 자연재해를 예방하기 위해 지정한 용도지구가 방재지구다.

또, 역사나 문화, 중요시설물 등 생태적으로 문화적 가치가 있는 것들을 지정하는 보존지구도 있다. 보존지구 안 시설물은 말 그대로 개발하지 않고 보존의 의미가 강하다 보니 이런 땅을 소유하고 있는 분은 활용가치가 높지 않다.

본인이 가지고 있는 땅의 용도지역이 주거지역, 상업지역 등이라고 해서 다 좋은 것은 아니다. 이런 땅에 위에 말한 보존지구가 겹치면 활용 방안 범위가 많이 줄어든다. 이처럼 땅의 규제사항은 꼼꼼이 살펴봐야 한다.

학교, 항만, 공항 등 큰 시설물을 보호하고 효율화를 위해 지정하는 시설보호지구도 있다. 학교 주변지역에 학생들에게 유해한 시설이 입지하지 못하도록 결정한다.

항만이나 공항도 그 기능을 다할 수 있도록 특별한 경우에 지정한다. 2017년 초 보존지구와 시설보호지구가 보호지구로 합쳐졌다.

또 하나의 용도지구로 취락지구가 있다. 쉽게 말해 농사를 짓는 농민이나 고기를 잡는 어부들이 모여서 살고 있는 마을에 지정한다.

취락지구 안에서는 기존 땅의 용도지역보다 좀 더 큰 건물을 짓게 해줄 수 있는 이점이 있다. 취락지구는 서울, 부산 등 대도시보단 중소도시에서 일부 지정되어 있다. 취락지구로 되어 있는 마을은 전형적인 시골이라고 생각하면 된다.

용도지구 중에서 가장 중요한 지구가 바로 개발진흥지구이다. 자기가 가지고 있는 땅이 주거개발진흥지구에 속해 있다면 살고 있는 집의 기능을 집중적으로 개발한다는 뜻으로 보면 된다.

위에 언급한 취락지구 마을이 추후 도시로 발전할 가능성이 있는 곳에 지정된다. 이런 식으로 산업개발진흥지구, 유통개발진흥지구, 관광휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구 등으로 구분된다. 개발진흥지구 앞에 붙어있는 단어를 보면 어떤 성격인지 금방 파악할 수 있다. 산업은 공장을 많이 집중적으로 육성하는 땅에 지정된다.

이와 마찬가지로 유통개발진흥지구는 물류센터 등을 많이 개발하는 지역이다. 관광휴양개발진흥지구는 관광객들을 많이 모일 수 있도록 관광·휴양기능을 강화하는 곳에 지정된다.

개발진흥지구가 중요한 이유는 추후 설명할 지구단위계획과 연결이 되기 때문이다. 지구단위계획구역으로 지정해 계획을 수립하면 원래 땅의 용도지역에서 개발하는 것보다 더 용이해진다. 지을 수 있는 건물의 층수와 면적이 더 넓어지고, 각종 도로 등 인프라 시설도 지원을 받을 수 있다.

개발진흥지구 내 땅을 소유하거나 투자하게 되면 추후 가치가 상승할 여지가 상당히 크다고 보면 된다. 또 어떤 특정한 땅에 호텔, 여관 등 숙박시설이나 술집, 유흥주점 등 위락시설을 설치를 못하게 특정용도제한지구로 지정할 수 있다.

현재 땅은 단일 용도지역으로 개발이 되지만, 그 주변지역 여건변화 및 개발수요에 따라 복합적으로 개발이 가능하다. 이러한 추후 땅에 대한 복합적인 이용(도시계획에서 토지이용계획이라 칭함)을 위해 복합용도지구를 지정할 수 있다.

이처럼 용도지구는 땅의 용도지역에서 결정되어 있는 여러 사항을 규제하거나 완화한다. 용도지구도 개략적으로 파악하고 있으면 추후 가지고 있는 땅의 활용 방안에 대해 좀 더 접근이 쉬울 것이다.

 

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.

황상열 칼럼니스트  a001aa@naver.com

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