[뉴스비전e] 가끔 잡히는 강연이 있거나 사람을 만나러 강남역에 자주 간다. 강남역 주변으로 보면 고층빌딩이 즐비하다. 가끔 저 빌딩을 가질 수 있으면 어떨까 하는 생각을 하곤 한다.

보통 40층 이상 대기업이나 벤처기업 본사로 쓰고 있는 업무시설 건물이 대부분이다. 같은 땅인데 어떻게 저렇게 높은 건물이 올라갈 수 있을지 의문이 드는 사람도 있을 것이다.

바로 여기 토지의 용도가 상업지역이기 때문에 가능하다. 토지의 용도지역에 따라 지가(땅값)와 개발할 수 있는 건축물의 용적률과 건폐율 등이 차이가 난다.

우리나라 토지는 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따라 도시지역과 도시외지역으로 구분된다.

그중 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분된다. 이중 상업지역은 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>상 의미는 ‘상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위해 필요한 지역’이라고 정의하고 있다.

쉽게 이해하면 시내 중심가에 상가와 업무시설이 밀집되어 있는 지역에 많이 지정되고 있다. 큰 도로변으로 띠형이나 주로 지하철 역세권 반경 250m 내 건축물, 주거지역내 생활용품 등을 파는 근린생활시설, 유통상가 등에 주로 형성된다고 보면 된다.

상업지역은 다른 용도지역에 비해 좁은 토지에 높은 건물이 올라가니 토지의 집약도와 효율성이 가장 높다.

상업지역은 다시 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분되고 있다. 중심상업지역은 도시의 중심부인 도심, 부도심의 상업과 업무시설 기능 수행을 위해 지정한다. 업무와 상업이 복합된 고층빌딩들이 많이 늘어서 있다.

일반상업지역은 중심상업지역보단 좀 낮은 말 그대로 일반적인 상가와 업무 기능을 수행하는 지역에 위치한다.

근린상업지역은 도시계획에서 말하는 근린주구 내 주민들에게 일반 가게나 재화 공급 등을 위해 지정하는 용도지역이다.

‘근린주구’란 미국의 페리가 만든 개념으로 걸어서 통학이 가능한 초등학교를 중심으로 상점, 놀이터 등 공공시설을 배치하는 작은 단위의 구역이라고 보면 된다. 우리가 사는 집 근처에 있는 수퍼마켓이나 편의점, 미용실, 노래방 등이 있는 곳이라고 생각하면 된다.

유통상업지역은 도시와 도시끼리 또는 지역간 유통기능을 담당하는 도매시장, 창고 등이 입지해 있다. 차를 타고 고속도로에서 인터체인지로 들어올 때 보이는 도매상점이 밀집한 지역이 많이 지정된다. 파주나 여주에 있는 아울렛 매장 등이 그 예다.

상업지역은 도시지역 중에서도 부동산 투자와 개발이 제일 활발한 지역이다. 건폐율이나 용적률이 다른 용도지역에 비해 월등히 높아 건물을 크고 높게 지을 수 있고, 용도도 많이 들어가 수익성이 높기 때문이다. 그만큼 일반인들이 투자를 하기에는 진입장벽이 높은 것도 사실이다.

다시 한 번 이야기하지만 토지에서 가장 중요한 건 제일 처음 용도지역을 살펴보는 것이다.

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.