[뉴스비전e] 얼마 전 한 클라이언트로부터 경기도 양평의 한 토지 검토를 의뢰받았다. 기존 골프장이 있고 주변에 본인이 가지고 있는 땅으로 전원주택을 개발하고 싶다는 의견을 주었다.

일단 소유한 토지 현황을 보니 보전관리지역과 계획관리지역으로 용도가 구분되었다.

또 한 건의 다른 토지 개발에 대한 의뢰가 들어왔다. 파주 운정신도시 건너편에 대규모로 아파트를 개발하고 싶다는 의뢰였다. 직접 현장을 보고 토지를 분석하니 용도가 계획관리지역이다.

이렇게 요즈음 용도가 계획관리지역인 토지 개발에 대한 문의가 많아지고 있다.

이러한 이유는 기존 도시는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 도시지역에서 더 이상 개발할 수 있는 토지가 여유가 없기 때문이다.

도시지역의 땅들이 거의 개발이 완료되면 차선으로 보는 토지들이 바로 이 관리지역이다. 관리지역은 바로 도시지역이 아닌 도시외지역에 속하고, 추후 도시지역으로 편입되어 개발할 여지가 있는 땅을 말한다.

우리나라 토지는 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따라 도시지역과 도시외지역으로 구분된다. 도시외지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다.

이중 관리지역은 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>상 의미는 ‘도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 체계적으로 관리하거나 농업 진흥, 산림 보전을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준해 관리할 필요가 있는 지역’이라고 정의하고 있다. 차를 타고 외곽으로 나가다 보면 작은 집이나 논밭이 있는 지역들이 관리지역이라고 보면 된다.

관리지역은 다시 계획관리지역과 생산관리지역, 보전관리지역으로 나누어진다. 계획관리지역 도시 외곽을 벗어나 산이나 논, 밭 등에 많이 지정된다. 추후 도시지역의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려해 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역으로 법상 정의하고 있다. 즉 계획관리지역은 추후 개발을 어느 정도 허용해 주거지역, 상업지역 등으로 바꿀 수 있는 여지가 있는 토지라고 보면 된다.

보전관리지역은 “자연환경 및 산림보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역”에 법상 정의하고 있다. 계획관리지역보다는 보전 성격이 강하다. 국립공원, 도립공원 등 유명한 산에 많이 지정되는 용도지역이다. 제일 보전 성격이 강한 자연환경보전지역으로 지정되지 않는 나머지 땅의 용도가 보전관리지역으로 보면 된다.

생산관리지역은 “농업, 임업, 어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역”에 법상 정의하고 있다.

바닷가 항구 근처 공유수면에 어업 생산이나 논밭이 있는 농업 생산 등을 관리하기 위해 주로 지정하며 규제가 강한 농림지역이 아닌 땅의 용도로 보면 된다.

보통 관리지역에서 용적률은 80~100% 이하, 건폐율은 20% 이하로 규제해 높은 건물을 짓지 못한다. 도시지역의 녹지지역과 컨디션이 비슷하다. 보통 4층 이하의 단독주택이나 근린생활시설이 가장 많이 지어진다고 보면 된다.

요즈음 은퇴 후 귀농이나 귀촌 목적으로 전원주택을 짓고자 하는 사람이 많다. 도시지역의 자연녹지지역이나 계획관리지역의 토지기 그래도 개발이 용이하다. 단 진입도로가 반드시 접해야 그 토지의 활용도가 높다.

이처럼 땅을 개발하기 위해 그 땅이 용도지역을 먼저 살펴보는 것이 가장 중요하므로 각 용도지역의 특성을 조금이라도 알면 투자하는 데 유리하다.

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.