[뉴스비전e] 도시계획과 부동산은 밀접한 관계가 있다.

도시계획의 사전적 의미는 “인간의 주거와 활동기능을 능률적이고도 효과적으로 공간에 배치하는 계획”이다.

우리가 살고 있는 주거효과적으로 공간에 배치하는 계획”이다. 우리가 살고 있는 주거, 상업시설 등을 각각의 공간에 효율적으로 지을 수 있도록 토지(땅)이용계획을 수립하는 일이라고 보면 된다.

부동산은 ‘내가 살고 있는 집이나 사람들이 만든 건물, 땅과 그 위에 설치된 도로, 운동장 등 각종 정착물을 모두 총칭하는 움직이지 않는 재산’으로 정의할 수 있다. 이런 부동산 개발은 도시계획, 건축행위 등을 통해야 가능하다.

특히 토지에 대한 개발은 도시계획 수법을 통해 각종 규제와 완화 적용을 받는다. 예를 들어 귀농·귀촌으로 인한 전원주택을 개발하는 건이 있다고 한다면 일단 주택을 지을 토지가 먼저 있어야 한다.

전원주택을 지을 수 있는지 도시계획에서 정해놓은 이 토지의 용도를 먼저 파악해야 한다.

건축이 가능하다고 판단되면 다음에는 이 토지의 형질을 바꾸어야 한다. 형질을 바꾼다는 것은 전원주택을 지을 수 있도록 토지를 평평하게 정리하는 것을 의미한다. 이렇게 토지의 형질변경을 도시계획 수법에서 ‘개발행위허가’를 받는다고 부른다.

토지, 건물 등 부동산을 개발하기 위해서는 제일 먼저 토지에 대한 규제사항과 개발가능여부를 도시계획 수법을 통해 파악한 후 진행한다. 또 도심에서는 아파트 재건축, 재개발사업이란 말을 많이 들어봤을 것이다.

요즈음 주로 30~40년이 지난 아파트단지를 다시 개발하려고 하지만 2017년 8·2부동산대책, 올해 재건축 초과이익환수 부활, 안전진단 강화 등으로 어려움을 겪고 있다. 이런 재개발, 재건축 사업은 도시계획에서 ‘도시정비사업’이라 부른다.

대규모 개발사업이다 보니 개인이 혼자서 개발할 수 없고 아파트에 사는 주민들이 모여 조합을 만들어 현대, 대림 등 큰 시공사와 시행사가 같이 진행한다.

이것도 큰 범주에서 보면 도시정비사업을 하기 위한 부동산 개발은 도시계획 수법 중 정비계획 수립을 통한 토지 개발이 우선 되어야 가능하다.

이처럼 규모에 상관없이 부동산개발은 ①도시계획 인허가를 통한 토지 형질변경 → ②각종 건축 관련 인허가를 통한 건축 행위 이후 각종 상품 구성을 통해 분양 또는 임대를 하게 된다.

이렇게 부동산 개발과 도시계획은 밀접한 관계가 있다.

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.