[뉴스비전e] 도심 내 주거지역이나 상업지역의 땅은 이미 개발이 완료되고 땅값(지가)도 천정부지로 오르다 보니 투자자 입장에서 선뜻 사는 것이 꺼려진다.

2017년 8월 부동산 시장 정책의 여파로 아무런 규제를 받지 않는 토지투자가 뜨고 있어도 어느 정도의 종잣돈이 있어야 도심지 내 땅 투자가 가능하다.

따라서 소액으로도 투자할 수 있는 땅을 찾다 보니 2000년대 초반부터 정책이 바뀌면서 농지와 산지도 훌륭한 투자처로 각광받게 되었다.

물론, 농지나 산지를 부모님 또는 조상님으로부터 물려받은 분도 계실 것이다. 1970~80년대 주택보급율을 높이기 위해 국가적으로 시행한 택지개발사업으로 그 구역 내 농지나 산지들이 강제로 수용되었다.

덕분에 땅을 가지고 있던 주인들은 엄청난 보상을 받고 부자가 되었다. 그러나 현재 공공주택지구내 소유하고 있는 땅을 보상받아 간혹 그런 일이 있지만 예전같지 못하다. 지금은 은퇴 이후의 귀농귀촌을 하거나 휴양 목적의 세컨드하우스를 원하는 사람들이 농지나 산지에 투자해 개발을 하고 싶어한다.

이런 농지와 산지가 과연 무엇이길래 이렇게 관심이 많은지 하나씩 알아보기로 한다.

◆ 농지

보통 농지는 지목상 전, 답, 과수원으로 되어 있거나 이와 관계없이 실제로 농작물을 경작하는 땅을 의미한다. 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 땅도 3년 이상 경작하면 농지로 인정하고 있다.

농지는 땅의 용도지역이 주로 녹지지역이나 관리지역, 농림지역 등에 속한다. 도심지 인근에 논이나 밭이 정사각형 모양으로 반듯하게 경지정리 되어 있는 농지는 생산녹지지역으로 많이 지정되어 있다.

차를 타고 조금 더 외곽으로 나가게 되어 보이는 농지는 대부분 생산관리지역이나 농림지역에 분포한다.

농지는 스스로가 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유할 수 없고, 농지 취득 및 소유 등은 모두<농지법> 에 따르게 되어 있다. 다만 도시에 거주하는 사람이 주말·체험을을 위한 영농행위를 하는 경우는 농지를 소유할 수 있다. 단 면적이 총 1,000㎡(330평)을 넘지 않는 범위여야 한다.

어떤 경우에도 농지 소유를 위해서 농지취득자격증명서를 해당 지방자치단체 농지 담당에서 신청해 발급받을 수 있다.

지자체에서 농지 소유에 대해 효율적으로 관리하기 위해 농지원부를 비치하고 있지만, 이 서류도 농지 소유자가 직접 신청해서 만들어 제출하고 있다.

2018년 초, 제주도 농지 취득을 위해 알아보러 갔는데, 제주도는 근래 외지인의 농지 수요가 급격하게 늘어나 직접 사는 현지인이 아니면 매매와 취득도 어렵게 되었다.

따라서 주말·체험농장의 목적으로 취득하더라도 1년에 한 번씩 직접 농사를 짓는지 확인해 취득여부를 취소하기도 한다. 농지를 건축물을 지을 수 있는 대지로 바꾸기 위해 개발행위허가와 농지전용허가를 득해야 한다.

◆ 산지

보통 지목상 임야로 되어 있는 토지는 ‘산지’라고 보면 된다. 산지는 땅의 용도로 보면 도시지역에는 녹지지역에, 도시외지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에 고르게 분포하고 있다. 그만큼 산지는 개발이 농지보단 제한적이고, 보전의 개념이 강하다.

산지는 <산지관리법>에 의해 보전산지와 준보전 산지로 나누고, 이에 따른 개발가능여부, 지을 수 있는 규모 등이 관리된다. 쉽게 말하면 보전산지는 보전 성격이 강하고, 준보전 산지는 개발하기가 용이하다고 판단하면 된다.

특히, 땅의 경사도와 임목축적에 의해 개발행위가 가능한지 결정된다. 임목축적이란 쉽게 말해 ‘자기가 가지고 있는 산지 안에 나무가 자라고 있는 부피나 면적’이라고 보면 된다.

이 임목축적을 보통 부피로 표시하는데 <산지관리법>상 150% 이하시 개발이 가능하다고 규제하고 있다. 또 경사지가 많은 산지의 특성상 개발이 가능하기 위해 경사도도 중요하게 따진다. 보통 법상 평균 경사도 25도 이하면 개발을 할 수 있는 것으로 간주한다.

산지에서 지을 수 있는 건축물은 <건축법>상 단독주택, 창고 등이 가능하다. 건축물을 짓기 위해서는 위에 이야기한 임목축적과 평균 경사도가 개발이 가능한 조건일 때 산지전용허가를 득해야 한다.

또, 산지를 가지고 있는 땅주인은 진입도로가 연결되어 있는지 먼저 확인해야 한다. 산지 특성상 진입도로가 접하지 않은 곳이 많아서 구입하거나 허가받기 전에 철저한 현장조사가 선행되어야 한다.

진입도로가 없는 경우는 도로를 내야 하는 부분에 접한 땅을 매입하거나 그 지주에게 개발이 가능한 사용승낙서를 받아야 한다. 또 군사지역과 가까운 지역이 많다보니 허가 전에 군부대와 협의가 필요하다.

요즈음 사람들이 관심이 많은 산지는 진입도로가 있고 바로 접근이 가능하고, 경사가 완만한 곳이다. 귀농과 귀촌의 관심이 높아지는 가운데 세컨드하우스로 투자를 하거나 개발하려는 사람이 많다.

가장 좋은 산지는 도로 진입이 수월하고 주변에 편의시설이 있는 마을과 가까운 곳이 좋다. 또 경사가 급하지 않고 완만한 땅 위주로 살펴보는 것이 좋다.

여러 명이 모여 큰 면적이 차지하는 대규모 산지를 매입하는 경우도 있다. 이때 중요한 것은 산지는 전체를 한번에 개발하는 것은 현실적으로 어렵다. 예전 산지를 매입하고 산지전용허가를 득해 분할 후 땅만 팔아먹은 기획부동산의 선례가 있어서 관청에서도 산지에 대한 허가를 까다롭게 검토한다.

혹시 자기가 가지고 있는 산지가 ‘보전산지’라고 토지이용게획확인원에 찍혀 있다면 개인이 개발하는 것이 현실적으로 어려우니 매각을 고려하는 것도 좋다. 또 묘지가 있을 시 주인이 없는 무연고이고 분묘기지권이 설정되어 있지 않다면 돈을 들여서라도 분묘개장허가를 하는 것이 산지 개발시 유리하다.

분묘기지권은 남의 땅에 분묘를 소유하기 위해 관습법상 인정되는 지상권이다.

지금까지 간략하게 농지와 산지에 대해 알아보았다. 현재 자기가 가지고 있는 농지와 산지는 각각 <농지법>과 <산지관리법>을 잘 확인하고, 주변 전문가들의 도움을 받아 투자하거나 활용하는 것이 중요하다.

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.