[뉴스비전e] 예전 학교 다닐 때 배웠던 우리나라 산업발달 과정을 다시 살펴보면 1960년대 섬유 등의 경공업과 1970년대 중공업으로 급격하게 공업화가 되었다.

한국전쟁 이후 세계에서도 가난한 나라로 손꼽힐 정도였지만, 공업화를 추진하면서 비약적인 발전을 이루었다. 국가 차원에서 일이 이루어지다보니 공장을 지을 땅이 필요했고, 이런 공장들이 모여 하나의 산업단지가 형성되었다.

이렇게 소규모 공장이 밀집한 지역이나 산업단지에 지정되어 있는 땅의 용도지역이 바로 공업지역이다. 우리나라 토지는 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따라 도시지역과 도시외지역으로 구분된다. 그중 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분된다.

이중 공업지역은 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>상 의미는 ‘공업의 편익증진을 위해 필요한 지역’이라고 정의하고 있다. 쉽게 보면 공장이 많은 지역에 지정된다고 보면 된다. 또 각 도시의 최고 상위계획인 ‘도시기본계획’상 공업용지로 지정된 땅이다.

공업지역은 다시 전용공업지역과 일반공업지역, 준공업지역으로 나누어진다.

전용공업지역은 말 그대로 정유, 자동차 등 중화학공업으로 인한 공해가 많은 공장을 수용하기 위해 지정하는 지역이다. 울산이나 아산, 광양 등 큰 국가산업단지내 있는 공장 밀집지역들이 해당될 수 있다.

일반공업지역은 전용공업지역보다 조금보다 작은 환경을 저해하지 않는 공장들을 수용하기 위해 지정한다.

준공업지역은 전용공업지역이나 일반공업지역에보단 좀 낮은 경공업을 수용하면서 공장에 다니는 취업자들이 살 수 있는 주거기능과 상업ㆍ업무 기능이 보완할 수 있는 지역이다.

주로 공장, 창고가 입지하는 전용공업지역과 일반공업지역에 비해 토지 활용도가 다양한 편이다.

현재 서울이나 부산의 준공업지역에 있던 오래된 공장들이 가동을 멈춘 경우가 많아지고 있다. 공장이 멈추면 활용도가 떨어지므로 이 땅을 다시 주거용도로 재활용하기 위해 개발이 검토 중이다.

서울은 구로나 문래동 등에 준공업지역에 공동주택(아파트) 개발 유도를 위해 용적률을 완화해 주는 경우도 있다. 부산도 10년 전 활용도가 떨어지는 준공업지역의 땅을 제3종일반주거지역으로 용도지역을 변경하고 아파트 개발을 허용한 사례가 있다.

이제 정보화사회로 넘어가면서 지은 지 40년이 넘어 점점 노후화되어 가는 산업단지 내 토지 활용에 대해서도 다시 개발하기 위한 검토가 활발하다. 산업단지는 주로 전용이나 일반공업지역으로 지정되어 준공업지역에 비해 주택을 짓기 위해선 인허가 변경이 수반되어야 한다.

기존 산업단지 내 못쓰는 공장용도의 땅을 기숙사와 같은 주거용도로 변경해 다시 개발할 수 있게 국가차원에서 일반사업자를 모집하고 있다.

공업지역은 주거지역이나 상업지역처럼 부동산 투자가 개인적으로 활발하게 이루어지지 않는다. 역시 기업차원에서 공장 설립이나 증설 등이 있을 때 공업지역으로 지정된 땅의 문의도 많은 편이다.

이처럼 땅을 개발하기 위해서 그 땅이 용도지역을 먼저 살펴보는 것이 가장 중요하므로 각 용도지역의 특성을 조금이라도 알면 투자하는 데 유리하다.

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.