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황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'⑥ 주거지역
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[뉴스비전e] 용도지역 중 주거지역에 대해 자세하게 알아보자.

주거지역은 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>(이하 국계법)상 의미는 ‘거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역’으로 규정하고 있다. 쉽게 말하면 사람이 살고 있는 집들이 밀집해 있는 지역을 주로 주거지역으로 지정한다.

1~2층 단독주택, 3~4층 빌라 및 연립 등 중층 주택, 5층 이상 아파트 등 고층 주택 등이 우리가 살고 있는 집이라고 보면 된다.

다시 주거지역은 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 구분한다. 전용주거지역은 법에 ‘양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역’이라고 정의하고 있다.

일반주거지역은 같은 법규에서 ‘편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역’, 준주거 지역은 ‘주거기능을 위주로 하나 일부 상업 및 업무기능을 보완하기 위해 필요한 지역’으로 규정하고 있다.

전용주거지역은 사람이 사는 데 쾌적하고 양호한 환경에서 살 수 있는데 초점을 맞추다 보니 대부분이 1~2층 단독주택 또는 3층 이하 빌라다. ‘양호하다’는 표현은 ‘나의 사생활을 건드리지 마세요’라는 의미라고 보면 된다. 따라서 돈이 많은 부자나 연예인들이 사는 부자동네에 주로 지정되는 용도지역이라 보면 이해가 빠르다. 예를 들어 종로구 평창동, 성북구 성북동, 강남구 역삼동 일대가 전용주거지역으로 지정되어 있다.

다시 전용주거지역은 1종과 2종 전용주거지역으로 다시 세분할 수 있다. 1종 전용주거지역은 1~2층 단독주택지, 2종 전용주거지역은 3층 이상 빌라 등 공동주택의 양호한 환경을 보호하기 위해 지정한다. 일반주거지역에 비해 건폐율과 용적률이 낮아 주거환경이 아주 쾌적하다.

일반주거지역은 전용주거지역에 비해 주거환경의 편리성에 초점을 맞추다 보니 실용성이 강조된다.

건축물의 용적률과 건폐율이 낮은 순서에서 높은 순서로 다시 1종, 2종, 3종으로 구분할 수 있다.

1종일반주거지역은 1~2층 단독주택 등 저층주택 밀집지역이 대체로 많다. 2종일반주거지역은 3~4층 위주의 다세대주택, 연립 및 빌라 등 중층주택 밀집지역에 지정한다.

3종 일반주거지역이 5층 이상 아파트 등 고층주택이 모여 있는 곳에 많이 지정하고 있다.
지방도시에는 제2종 일반주거지역만 지정되어도 아파트를 지을 수 있는 곳도 있다. 1종에서 3종으로 올라갈수록 지가도 비싸고 가치가 올라간다.

준주거지역은 상업지역보다 약하지만 주거지역 중에는 지을 수 있는 건축물의 용적률과 건폐율의 범위가 제일 크고 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등도 일부 허용된다. 대로변에 높진 않지만 10층 이하의 도로변 주상복합 건축물이 준주거지역에 해당하는 경우가 많다.

주거지역은 주민들이 일상생활을 잘 영위할 수 있도록 인근 공공시설, 교육 및 편익시설과의 접근성도 잘 고려해야 한다. 또, 전체적인 주거지역의 조화를 위해 저밀, 중밀, 고밀주택의 조화도 중요하다.

 

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.

황상열 칼럼니스트  a001aa@naver.com

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