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황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'⑧ 녹지지역
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[뉴스비전e] 일주일에 두세 번 시간이 될 때마다 집 뒤에 있는 봉화산에 오르곤 한다. 평소에 바쁜 일상을 보내느라 운동을 잘 못해서 이렇게라도 등산으로 건강을 유지한다. 한강 고수부지에서 가끔 산책이나 자전거를 타기도 한다. 밀집되어 있는 아파트 단지 중간에 공원이 하나씩 조성되어 있어 주민들에게 휴식공간을 제공한다.

우리나라 토지는 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따라 도시지역과 도시외지역으로 구분된다. 그중 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분된다.

이중 녹지지역은 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>상 의미는 ‘자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역’이라고 정의하고 있다. 쉽게 보면 이렇게 산이나 공원 등에 지정되어 있는 용도지역이 바로 녹지지역이다. 녹지지역은 도시의 최고 상위계획인 ‘도시기본계획’상 녹지용지로 지정된 땅이다.

녹지지역은 다시 보전녹지지역과 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 나누어진다. 자연녹지지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역 인근 도심지내 공원이나 산 등에 지정된다. 도심 내 녹지공간 확보를 위해 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피하게 제한적인 개발이 허용된다고 법상 정의하고 있다.

즉, 자연녹지지역은 도시외지역 중 계획관리지역과 더불어 그래도 개발이 어느 정도 허용이 되는 토지라고 보면 된다. 보전녹지지역은 법률상 “도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역”으로 정의하고 있다. 자연녹지지역보다는 조금 더 보전 성격이 강하다. 왕릉 같은 역사적인 문화재 주변이나 숲이 우거지고 경치가 수려한 산 등에 많이 지정되어 있다.

생산녹지지역은 “농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역”으로 정의하고 있다. 차를 타고 외곽으로 나가보면 넓게 펼쳐진 논과 밭을 보는 경우가 많은데, 이런 곳을 개발하지 못하도록 하기 위한 목적으로 지정하고 있다.

보통 녹지지역에서 용적률은 80~100% 이하, 건폐율은 20% 이하로 규제해 높은 건물을 짓지 못한다. 보통 4층 이하의 단독주택이나 근린생활시설이 가장 많이 지어진다고 보면 된다.

요즈음 은퇴 후 귀농이나 귀촌 목적으로 전원주택을 짓고자 하는 사람이 많다. 그나마 개발이 가능한 자연녹지지역으로 지정된 토지를 보고 투자하는 사람이 많다. 그러나 무조건 자연녹지지역의 토지라고 샀다가 도로가 없으면 허가가 나지 않은 경우도 있으니 주의해야 한다.

이처럼 땅을 개발하기 위해 그 땅이 용도지역을 먼저 살펴보는 것이 가장 중요하므로 각 용도지역의 특성을 조금이라도 알면 투자하는 데 유리하다.

 

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.

황상열 칼럼니스트  a001aa@naver.com

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