상단여백
HOME 경제 건설·부동산
황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'⑮ 개발행위허가
ⓒpixabay

[뉴스비전e] 몇 년 전 근무하던 시행사에서 자연녹지지역 땅에 전원주택단지(타운하우스)를 개발한 적이 있다.

전원주택단지를 할 수 있는 가장 적합한 땅을 찾아서 지주들을 설득해 매입하거나 동의를 얻는 속칭 땅지주 작업부터 시작한다.

땅주인들과 협상이 잘되어 확보가 된 땅에 대한 현황과 활용 방안에 대해 검토한다. 관련법규와 제반 여건상 전원주택이 건축 가능하다고 최종 결정이 되면 실제 인허가 준비에 들어간다.

건축법에서 단독주택은 세부적으로 단독주택, 다중주택(학생 또는 직장인 등 여러 사람이 오랜 기간 거주할 수 있는 주택), 다가구 주택(3층 이하 주택으로 사용하고 연면적 660㎡ 이하, 총 19세대 이하), 공관으로 나눈다.

공동주택은 아파트(주택이 5층 이상 주택), 연립주택(주택 연면적이 660㎡ 이상으로 4층 이상 주택), 다세대 주택(주택 연면적이 660㎡ 이상으로 4층 이하 주택), 기숙사(학교 학생, 공장 종업원을 위한 주택)으로 나눌 수 있다.

이렇게 주택을 건설하기 위한 인허가는 크게 일반건축허가와 주택사업승인 2가지가 있다. 그러나 건물을 지을 수 있는 땅이 먼저 확보가 되어야 하는 것이 우선순위다.

이처럼 건축이 가능한 땅을 만드는 인허가가 바로 ‘개발행위허가’ 라고 보면 된다. ‘개발행위허가’도 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 명시되어 있는 용어다.

우선 ‘땅의 인허가=개발행위허가, 건물의 인허가=건축허가’라고 생각하면 쉽다.

개발행위허가를 하는 목적은 자기가 가지고 있는 땅이 건물을 지을 수 없다면 그것을 현실화시켜주는 것이다. 각 땅의 용도지역별 특성을 생각해 적정한 규모 이하로 개발할 수 있게 해주는 수단이라고 보면 된다. 법에서는 개발행위허가를 이렇게 정의하고 있다.

‘건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할(건축물이 있는 대지분할 제외), 녹지지역 등에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위’

하나씩 풀어서 다시 설명해보자. 첫 번째로 건축물의 건축을 위해 땅의 인허가를 받는다는 부분은 위에 설명했다. 공작물을 설치할 때도 당연히 같은 이치다. 공작물은 가설 건축물로 생각하면 된다. 두 번째로 토지의 형질변경은 말 그대로 현재 활용할 수 없는 땅의 형태, 성질을 바꾸어 건물을 지을 수 있게 만드는 행위다.

어떻게 보면 개발행위허가시 대부분이 토지의 형질변경을 바꾸는 일이다. 어떻게 보면 이 책을 읽고 있는 독자들은 상속을 받았거나 투자를 해 가지게 된 땅의 활용 방안이 궁금해 보고 있을 것이다. 이렇게 묵힌 땅을 활용하기 위해 개발행위허가 중 토지의 형질변경이 그 첫걸음을 알려주는 매개체라고 이해하면 쉽다.

세 번째로 토지의 분할은 말 그대로 자기가 가지고 있는 땅을 나누는 일이다. 보통 산지를 소유하고 있는 분이라면 동의할 것이다. 일부 산지는 땅의 면적이 크지만 여러 제약요인(산지는 산지관리법의 규제를 받고 있음) 때문에 활용할 수 있는 범위가 그리 크지 않다는 리스크가 있다. 게다가 산지는 본인 소유가 아니면 인허가를 받더라도 단독주택 등을 지을 수 없다.

따라서 이런 리스크를 해결하기 위해 같이 개발할 여러 사람을 모아 매매계약에 의한 사유로 개발 전에 먼저 땅을 분할하기도 한다.

이때 조심해야 할 부분이 기획부동산이다. 요즈음 땅을 분할하기 위해 인허가를 받기 쉽지 않다. 땅을 나누는 목적이 명확해야 하고, 검토하는 지자체 부서도 꼼꼼이 검토해 분할허가를 승인해주는 편이다.

네 번째로 어느 땅에 물건을 쌓아놓으려면 개발행위허가를 받아야 한다. 이처럼 개발행위허가는 땅에 건물을 짓거나 물건을 쌓아놓은 행위 등이 필요할 때 그것을 가능하게 해주는 인허가라고 보면 된다.

 

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.

황상열 칼럼니스트  a001aa@naver.com

<저작권자 © 뉴스비전e, 무단 전재 및 재배포 금지>

황상열 칼럼니스트의 다른기사 보기
icon관련기사
기사 댓글 0
전체보기
첫번째 댓글을 남겨주세요.
여백
여백
여백
여백
여백
여백
여백
여백
여백
여백
여백
Back to Top