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황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'⑤ 용도지역

[뉴스비전e] 용도지역은 크게 도시지역과 도시외지역(비도시지역)으로 나눌 수 있다.

도시지역은 말 그대로 우리가 살고 있는 도심지 등 쉽게 도시 중심과 시내라고 생각하면 된다.

그만큼 많은 인구와 산업시설, 상업시설 등이 밀집되어 이에 따른 체계적인 개발과 관리 등이 필요한 지역이다.

다시 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화된다. 사람이 거주하기 위해 건전한 환경 보호를 위한 주거지역과 상업시설‧업무시설의 편익을 위해 지정한 상업지역, 밀집한 공장 환경 보호를 위해 지정한 공업지역, 산이나 논·밭 등의 자연환경 및 산림의 보호를 위한 녹지지역으로 나누어진다.

도시외 지역(비도시 지역)은 도시지역의 인구와 산업을 수용하고, 농업이나 산림 등 보전을 위해 그에 준하는 체계적인 관리를 해야하는 지역으로 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나눌 수 있다.

토지는 이 용도지역에 따라 가치가 올라가거나 내려갈 수 있는 무형의 부동산이다.

ⓒ국토교통부

■ 용도지역은 왜 중요한가?

땅의 용도지역이 중요하다. 용도지역에 따라 지을 수 있는 건축물의 행위제한이 다르고, 그에 따른 지가 등 부동산의 가격 등에 영향을 주기 때문이다.

예를 들어 같은 강남에 있는 땅이라도 상업지역이 주거지역의 땅보다 지가가 비싸고, 할 수 있는 행위가 넓어진다.

또, 땅의 용도에 따라 용적률, 건폐율이 다르다 보니 추후 직접 개발에 밀접한 영향을 준다.

동네에 따라 다르지만 주거지역은 종류에 따라 일반주거지역은 300% 이하, 준주거지역은 500%까지 건물을 지을 수 있고, 상업지역은 중심상업지역 1,500% 이하, 일반상업지역은 1,300% 이하까지 지을 수 있다.

추후 용적률의 개념에 대해 다시 설명하겠지만, 쉽게 이야기하면 용적률은 건축물의 층수와 관계가 있다.

즉, 상업지역의 건축물이 주거지역보다 훨씬 높게 올라가 있는 모습은 도심으로 나가보게 되면 종종 볼 수 있다. 따라서 주거지역의 땅을 사는 사람이 추후 그 땅의 용도가 상업지역으로 변경되면 엄청난 시세차익을 볼 수 있다.

그러나 땅의 용도지역을 변경하는 것은 직접 민간인이 제안하거나 원해서 바꿀 수 없고, 각 지자체에서 직접 도시관리계획 재정비시 타당한 사유가 있거나 불합리한 점이 발견될 시 심의를 통해서만 변경이 가능하다.

나는 몇 년 전 강남구와 같이 ‘제1종 전용주거지역 타당성 검토’ 프로젝트를 진행한 적이 있다.
도로를 하나 두고 땅의 용도가 왼쪽은 제1종 전용주거지역이고, 오른쪽은 제1종 일반주거지역이다.

제1종 전용주거지역은 건축물을 2층까지만 지을 수 있고, 제1종 일반주거지역은 4층까지 가능하다 보니 제1종 전용주거지역 토지주들은 불만이 많았다.

그들은 “제1종 일반주거지역으로 변경만 해주어도 2개 층을 더 지을 수 있어 임대할 수 있는 공간을 더 확보할 수 있다”고 주장했다.

그러나 용도지역 변경에 대한 최종 결정권자인 서울시에서 땅의 용도는 전체를 놓고 구분하는 것으로 일부 변경해주는 것은 특혜라고 해 승인을 해주지 않았다.

땅의 용도에 따라 지가에 따른 부동산 가격이 달라지므로 토지주들의 불만이 있을 수밖에 없다.

■ 토지개발 트렌드

얼마 전 발표된 3기 신도시를 제외한 대규모 개발사업은 크게 없고, 소규모 토지개발이 활발할 것으로 예상된다.

현재 땅에 투자나 매매를 하고자 하는 사람들은 은퇴 이후에 귀농이나 귀촌을 통해 세컨드하우스를 짓는 것에 관심이 많다.

자연녹지지역이나 계획관리지역에 있는 토지 330㎡(100평), 건물 84㎡(30평) 규모로 땅 매매 및 개발이 활발하다.

또, 도심에 있는 제1ㆍ2종 일반주거지역 내 오래된 단독주택이나 빌라가 있는 땅을 구입해 다시 오피스텔이나 원룸을 지어 임대하는 사업도 활발하다.

얼마 남지 않은 평택 고덕화지구 등의 택지개발지구내 단독주택용지나 근생시설용지를 구입해 개발하는 것도 하나의 방법이다.

 

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.

황상열 칼럼니스트  a001aa@naver.com

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