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황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'⑫ 용도구역

[뉴스비전e] 위에서 땅의 용도지역과 용도지구에 대해 알아보았다. 이번 장에서는 남은 하나 ‘용도구역’에 대해 설명해보고자 한다. 땅의 용도도 지역만 알면 된다고 했는데, 지구도 있고 구역도 있다고 한다. 갑자기 머리가 복잡해진다.

단순하게 생각하자. 땅에서 가장 중요한 것은 용도지역이다. 용도지구와 용도구역은 가장 큰 개념인 용도지역을 보완하는 개념이라 생각하자. 용도지역에서 허용되지 않는 건축물 용도, 밀도(용적률, 건폐율), 높이 등이 용도지구와 용도구역에서 허용될 수 있다.

예를 들어 강릉시 바닷가 근처에는 자연환경보전지역에 관광객을 위한 펜션들이 지어져 있다. 펜션은 보통 건축법상 단독주택으로 허가를 받고 공중위생관리법에 의한 숙박업 신고로 인허가가 진행된다. 원래대로 자연환경보전지역으로 지정되어 있는 땅은 주택은 지을 수 없고 최소한의 일부 건축물만 지을 수 있다.

그러나 바로 이 땅에서 펜션 개발이 가능한 것은 이 장에서 설명할 용도구역 중 수산자원보호구역으로 지정되어 있어서다. 이처럼 땅의 용도는 용도지역에서 허용하고 제한되는 행위가 가장 기본이지만, 다른 규제사항이 있는 경우가 많으므로 자세하게 살펴볼 필요가 있다.

용도구역은 크게 기존에 지정된 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역 외에 최근 입지규제최소구역이 추가되어 5가지로 나눌 수 있다.

그린벨트(Green Belt)라고 많이 들어봤을 것이다. 어떤 도시가 개발되어 커지는 의미는 용도지역 중 도시지역이 확장되는 것을 말한다. 더 쉽게 설명하면 개발이 아직 되지 않는 땅은 보통 용도지역이 도시외지역으로 지정되어 있다. 이런 곳에 도로 등 인프라가 조성되고 도시개발이 시작되면 땅의 용도는 도시지역에 포함된다. 도시가 커지면 커질수록 도시지역이 확장되고, 도시외 지역은 작아지게 된다.

하지만 도시를 한없이 개발하게 되면 무분별하게 되어버린다. 이를 방지하기 위해 도시지역의 무질서한 확장을 막기 위해 지정된 것이 바로 이 개발제한구역이다. 어떻게 보면 땅의 개발보다는 보전의 의미가 강하다.

개발제한구역은 나라에서 개발을 하지 말라고 직접 지정했기 때문에 아무나 없애지 못한다. 지난 박근혜 정부에서 민간임대주택을 늘리기 위해 기업형 임대주택(뉴스테이)을 조성하기 위해 그린벨트 땅을 풀어준다는 정책을 발표했다.

그린벨트 땅을 소유하고 있던 소유자들을 쾌재를 불렀다. 개발제한구역 내 땅은 할 수 있는 행위가 제한적이다 보니 오랜 기간동안 활용하지 못했다. 개발제한구역이 해제만 되어도 땅값 및 그 가치가 상승한다. 이렇다 보니 많은 시행사와 건설사는 가지고 있던 그린벨트 땅이 해제가 되는 가능성에 기대를 걸었다.

그러나 정권이 바뀌고 사업도 공공성을 강조하다 보니 다시 개발제한구역을 해제하는 것은 어렵게 되었다. 이 경우 개발제한구역을 해제하지 않고 그 안에서 축구장, 사회인야구장 등 개발이 어느 정도 가능하다.

도시자연공원구역은 원래 ‘공원및녹지에관한법률’에 의한 도시자연공원으로 몇 년 전에 용도구역으로 편입되었다. 법적으로 ‘도시의 자연한경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가 휴식 공간을 제공하는 구역’으로 지정된다.

도시자연공원구역과 달리 도시계획시설로 결정된 공원내 땅 소유자들이 화가 나 있다. 2020년 7월이면 도시계획시설 공원으로 지정하고 조성하지 않은 공원에 대해 자동적으로 이 구역이 실효가 된다.

도시계획시설 공원은 《도시공원 및 녹지에 관한 법률》로 적용되어 《국토의 계획 및 이용에 도시자연공원구역은 자동실효되는 일몰제에 적용되지 않는다. 1년 6개월 정도 남지 않는 기간이지만, 도시계획시설 공원내 땅 소유자들의 입장에서 어떤 거래도 하지 못하고 개발하기도 힘든 입장이니 나라에 빨리 대책을 요구 중이다. 지금까지 20년 넘게 기다렸으니 결론을 빨리 내달라는 입장이다.

그밖에 도시지역과 그 주변이 무분별한 시가화를 방지하기 위한 시가화조정구역과 물에서 나는 자원을 보호하기 위한 수산자원보호구역이 있다. 용도구역 중에는 개발제한구역과 도시자연공원구역을 현재 눈여겨 보면 된다.

다시 정리하면 용도구역은 땅의 용도지역에서 못하는 사항을 용도구역으로 지정해 완화 또는 규제할 수 있는 개념이다. 땅의 용도는 용도지역, 지구, 구역으로 나누어지고, 각각 개략적인 의미와 특성만 알고 있어도 향후 땅투자 또는 활용 방안에 대해 이해가 될 것으로 판단된다.

 

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.

황상열 칼럼니스트  a001aa@naver.com

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