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황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'⑬ 용적률과 건폐율
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[뉴스비전e] 지인의 땅은 면적이 약 330㎡ 정도이다. 지금은 공식적으로 ㎡를 평으로 환산하지 않지만, 아직도 땅이 몇 평이다 라고 말하는 것이 일반적이다.

330㎡는 약 100평 정도로 보면 된다. 100평의 땅에서 20평 주택을 짓고 싶다고 일단 가정하자. 산술적으로 계산하면 땅의 약 1/5 정도가 건축물이 들어설 수 있다. 이때 나오는 개념이 바로 건폐율이다.

건폐율 = [(지을수 있는 건축물의 1층 건축면적(=바닥면적) / (땅면적)] × 100 = [20평 / 100평] ×100 = 20%

이렇게 계산할 수 있다. 자연녹지지역에서 지을 수 있는 건폐율의 최대치가 20%이다. 지을 수 있는 건축물의 1층 면적 전체를 20평이 최대로 지을 수 있는 범위이다.

그런데 건물을 1층밖에 지을 수 있는 것이 아니라, 4층까지 가능하다고 서두에서 언급했다. 층수와 관련된 개념이 용적률이다.

용적률 = [(지을수 있는 건축물의 연면적) / (땅면적)] × 100

건폐율은 평면적으로 봤을 때 1층을 기준으로 얼마나 넓게 공간을 확보할 수 있는지를 따지는 것이다. 용적률은 이 1층 면적을 기준으로 공간 위로 얼마나 건축물을 올릴 수 있는지 보면 된다.

위에서 예시로 든 자연녹지지역내 용적률 100%이하, 건폐율 20% 이하에서 4층 이하 건축물을 지으려면 바닥면적(건축물의 1층면적)을 위로 똑같이 쌓는다고 생각하면 된다.

다시 100평 땅에 최대 바닥면적 약 20평 건축물을 지을 수 있다고 가정하면 건폐율 20%가 된다. 이 20평 바닥면적을 위로 4개를 똑같이 올리면 4층 건물이 완성되고, 이때 용적률이 100%가 된다. 용적률(100%) = 건폐율(20%) × 4층의 식으로 정리된다. “용적률 = 건폐율 × 층수”로 정리할 수 있다.

용적률과 건폐율이 중요한 이유는 자기가 소유한 땅 개발시 건축물을 지을 때 얼마나 건축이 가능한지 가장 기본이 되기 때문이다. 건폐율은 전체 땅 중에 얼마만큼의 건축물을 지을 수 있는 평면적 범위를 알려준다. 용적률은 건폐율에서 정한 바닥면적에서 입체적으로 올릴 수 있는 영역을 만든다.

이 두 가지 개념을 알고 있어야 추후 실제로 땅을 개발시 전문가들과 쉽게 대화할 수 있다.

 

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.

황상열 칼럼니스트  a001aa@naver.com

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