코로나바이러스 하에서도 호황을 누리고 있는 미국 주택 시장에 변화가 발생했다. 연방준비제도(FED)가 자금을 긴축하면서 모기지 금리가 급등했고, 판매가 제동을 걸기 시작한 것이다 

뉴욕타임즈 등의 보도에 의하면, 미국은 현재 부동산 가격 상승을 전제로 한 개별 자금이 급격히 증가하고 과거 주택 거품을 연상시키는 움직임이 제기되면서 주택 확산으로 인한 금융 시스템에 대한 우려가 제기되고 있다.

30년만기 고정 모기지 금리는 3년 3개월 만에 최고치인 3월 31일까지 주당 평균 4.67pc로 상승했다. 더 주목할 만한 것은 최대 피치의 속도다. 지난 3개월 간 상승률은 1.56%에 달해 28년 만에 가장 큰 폭으로 증가했다.

금리 상승은 주택 수요에 직접적인 영향을 미친다. 2월 중고주택 판매량은 1년 만에 처음으로 월간(m/m) 7.2% 감소했으며, 새로 지어진 단독주택의 판매도 아우성이다. 

코로나 이후 미국 주택 시장은 점점 과열되고 있다. S&P 케이스-시라 주택 가격 지수(미국)는 2005년 리먼 쇼크 이전 주택 버블의 정점을 훨씬 웃도는 작년 같은 달에 비해 최근 몇 달 동안 거의 20% 성장했다( 14%).

이런 현상에는 미국 정부의 가계 지원 대책, 국민 주거 환경 변화, 공급 제약으로 인한 인건비 및 자재 비용 급증 등 다양한 요인이 있다. 또한 연준의 대규모 통화 완화는 중요한 역할을 했다. 

제로 금리 정책 외에도 양적 완화의 일환으로 대량의 모기지 담보 증권(MBS)을 계속 매입하면서 주택 수요가 강하게 자극되었다.

치솟는 가격은 주택에 포함된 수익을 활용하여 거품을 일으키며 사람들의 자금을 자극했다.

"주택담보대출(순자산)을 현금화하여 효과적으로 활용하십시오.” 미국 은행의 홈페이지에는 이러한 광고로 넘쳐나고 있다. 

계약금과 모기지 매입 주택의 시장 가격이 상승하면 재산의 담보 가치도 증가하므로 대출 재융자 및 더 많은 돈을 빌려달라고 요청하고 있다. 그것은 "현금 아웃 재융자"라고하며, 집의 이익과 혜택 부분을 즉시 현금으로 사용할 수 있다는 장점이 있다.

리서치 회사 인 blacknite에 따르면 주택 소유자는 2019 년 10 월 - 12 월 분기에 800 억 달러의 현금을 인출했다. 이는 2년 전보다 두 배로 증가했으며 리먼 위기 이전 주택 버블 기간 이후 가장 큰 규모로 확대된 것이다. "

"미국 주택 가격이 다시 한 번 펀더멘털에서 자유로울 것이라는 우려가 있다." 3월 말, 댈러스 연준은 주택 버블의 위험을 조사하는 분석을 발표했다. 

연준의 현재 최우선 과제는 인플레이션을 제거하는 것이다. 주택 서비스는 소비자물가지수(CPI)에서 더 큰 비중을 차지하는 PCE(민간 소비 지출) 가격 지수의 15%를 차지한다. 

3월 금리 인상에 이어 연준은 5월 양적 긴축을 결정할 태세를 갖추고 있다. 은행은 주택 대출에 큰 영향을 미치는 장기 금리를 높이는 것을 목표로 한다. 

일부 연준 고위 관리들은 MBS 를 줄이는 것이 정부 채권보다 우선순위를 정해야 하며, 이는 모기지 금리 상승을 가속화할 수 있다고 말한다. 금리 상승이 주택 수요를 약화시키고 가격을 진정시킬 것이라는 추측이 있다.

이창우 기자 cwlee@nvp.co.kr