[뉴스비전e 이장혁 기자] 정부의 고강도 부동산 투기규제 정책으로 주택시장이 침체되는 감이 없지 않다. 이런 분위기에도 매월 안정적으로 월세가 나오는 임대사업이 주목받고 있다.

바로 주한미군을 대상으로 한 미군렌탈 사업이다.

거액의 부동산 상품에 투자했다가 손해를 보면 손실을 감당하기 힘들다. 미군렌탈 사업은 투자 패턴도 시세차익보다 임대수익에 더 큰 비중을 두고 있다.

과거에는 되팔 때의 시세차익을 노리고 투자하는 것이 일반적이었다. 요즘은 월급처럼 다달이 수입이 생기는 임대수익용 부동산에 투자하는 것이 리스크를 줄일 수 있다. 

◆ 미군 전용 렌탈하우스 ‘평택파인힐타운’

임대료를 매달 또는 연간으로 받기도 하는 미군렌탈 사업은 2018년 주한미군 이전이 시작되면서 인기가 상당히 높아졌다.

임대료를 개인이 아닌 미군 주택과에서 지급하기 때문에 안정적이다.

SOFA협정에 따라 2060년까지 전체 주한미군이 유지되는 만큼 향후 40~50년간 공실 걱정 없이 지속적으로 고수익을 창출할 수 있다.

◆ 주한미군 평택 이전···2018년 시설 준공 및 이주 완료 예정

미군기지 이전 계획이 구체화되면서 국제신도시 등의 각종 개발 청사진이 나왔다. 

주한미군 기지 이전은 특히 대규모 인구 유입을 수반한다는 점에서 평택 부동산시장의 불쏘시개가 되고 있다. 

엄청나게 많은 미군과 가족이 들어오면 당장 주거수요가 급증하게 된다. 특히 부임지에 따라 옮겨 다니는 군인의 특성상 임대주택 수요가 급격히 늘어날 수밖에 없다.

한 중개업자는 “같은 규모의 주택을 한국인에게 임대한 것보다 미군에게 임대하는 것이 훨씬 임대료가 높다”고 말했다. 기지 인근에 임대수익을 기대하고 건설업자와 투자자가 모여들고 있는 이유다.

주한미군 평택 캠프 험프리스(k-6)는 부지 면적이 1,488만㎡에 달한다. 여의도 면적의 5.5배로 동북아 미군기지 중 최대 규모다.

이곳에는 병원 5개 동, 주택 82개 동, 복지시설 89개 동, 본부·행정시설 89개 동, 교육시설 5개 동, 정비시설 33개 동 등 총 513개 동이 들어설 예정이다.

기지 이전에 따라 평택에 몰려들 주한미군 수도 엄청나다. 한미연합사령부를 필두로 UN주한미군사령부, 미8군사령부, 동두천·의정부 미2사단 병력 등 4만5,000명이 넘는다. 전국에 있는 50개가 넘는 미군기지 가운데 90%가 넘는 숫자다. 

여기에 군속이나 가족까지 포함하면 8만5,000여 명이 유입되고, 이전이 완료되면 총 8,000여 세대의 렌탈하우스가 필요할 것으로 예상된다. 하청 등 관련업계 종사자까지 합치면 평택으로 이동하는 인구가 20만 명이 넘을것으로 업계는 추산하고 있다.

◆ 9월 용산미군기지 평택기지로 이전 완료, 여의도 5배

서울 용산 미군기지는 올해 말까지 모두 경기 평택으로 옮긴다. 미국과 양해각서를 작성한 지 28년 만에 이전이 완료된다. 

올해 6월부터 본격적인 이동을 시작해 9월까지 이전을 완료하고 대대적인 기념식을 개최할 예정이다. 2019년 본격적으로 미군의 평택시대 개막이 시작될 것으로 보인다. 

평택은 미군기지 이전과 대규모의 다양한 개발호재로 부동산시장의 핫플레이스로 떠오르고 있다. 더욱이 지난해 8월 수도권 고속철도 지제역 개통을 시작으로 산업단지 등 대형 개발사업들이 가시권에 들어오면서 평택의 상승세가 본격적으로 시작될 것이라는 전망이 많다. 

대형 산업단지 조성도 평택 임대주택시장 활력의 이유로 꼽힌다.

삼성전자는 미군기지 예정지 인근에 100조 원을 투입해 삼성전자 반도체단지를 조성 중이며 LG도 인근 진위면에 60조 원을 들여 생산시설을 증설하고 있다. 

두 곳의 상주 인원만 각각 4만5,000여 명과 2만5,000여 명에 달한다. 대규모 주거단지도 개발 중이다. 한국토지주택공사 등이 고덕면 일대 1,743만㎡ 부지에 조성하고 있는 고덕국제신도시다.

이런 크고 작은 개발사업을 등에 업고 평택은 최근 제2서해안고속도로 개발의 핵심 권역으로 떠오르고 있다.

교통망 확충사업도 활발하다. 우선 평택~수서간 고속철도(SRT)가 지난해 12월 개통되었다. 이 철도가 동탄 GTX까지 연결되어 평택에서 서울은 물론 수도권 전역을 30~40분대에 진입할 수 있게 되었다. 

이에 따라 평택은 서해복선전철 안중역을 포함해 항만·도로·철도를 갖춘 교통 요충지, 물류 허브가 될 것이라는 전망이다.

각종 인프라 구축과 개발사업으로 최근 5년간 평택지역 집값 상승률이 24.91%로 전국 1위를 기록했다.

한 대형 건설업체 관계자는 “평택에 수많은 개발사업으로 인구는 늘고 있지만 주택 공급은 부족한 상황”이라고 말했다.

◆ 연 4,000만 원대 임대수익 예상, 주한미군 주택과에서 계약 및 월세 지급

이런 가운데 평택의 주한미군 및 군무원 수요를 대상으로 임대수익을 거둘 수 있는 부동산 상품이 나와 눈길을 끈다. 

평택 주한미군기지 인근의 부지에 개발하고 있는 수익형 단독주택단지인 ‘평택파인힐타운’이다. 세대별로 대지면적 495㎡~661㎡, 건축 연면적 151㎡~264㎡의 2층 단독주택으로 설계됐다.

‘평택파인힐타운’은 최근 미군 렌탈시장이 뜨면서 단기 이익을 보기 위해 렌탈하우스 사업을 시작하는 타 회사와 달리 20년 전부터 꾸준히 렌탈하우스의 공급과 운영을 하고 있다. 그동안의 노하우를 바탕으로 단독주택의 단지형 타운하우스로 특화된 렌탈하우스를 만들어가고 있다.

◆ 미군 주택과에서 계약 및 월세 지급···SOFA협정 따라 2060년까지 전체 주한미군 유지

주한미군 등의 영외 거주 적합도 기준은 기지에서 30분 이내의 민간주택이다. 여기에 임대계약·디자인·건설·운영 등이 미군 주거기준에 적합해야 한다. 

따라서 k6 험프리게이트에서 5분 거리에 위치한 ‘평택 파인힐타운’ 같은 고급 타운하우스 단지는 미군들의 선호도가 더욱 높다.

‘평택 파인힐타운’은 회사가 주택의 임대·매매·운영·관리까지 체계적으로 관리해준다. 미군의 경우, 월세를 세입자 개인이 내는 것이 아니라 미군 주택과에서 계약을 체결하고 월세도 지급하기 때문에 월세를 제때 받지 못할 걱정이 없다.

SOFA협정에 따라 2060년까지 미군 주둔이 계획돼 있어 임대수요도 안정적이다. 

분양 관계자는 “투자금 대비 실수익률 10%대 이상, 연간 임대수익은 264㎡ 기준 연 4,000만 원 이상을 기대할 수 있다”고 말했다. 현장을 방문하면 현재 렌탈 중인 주택 및 렌탈계약서도 확인할 수 있다.