[뉴스비전e 이진구 기자] 2일 정부가 내놓은 '주택시장 안정화 방안'은 양도소득세 과세를 통한 부동산가격 상승을 억제하는데 정책의 초점이 맞춰져 있는 것으로 풀이된다. 

1주택 소유자에 대해서도 기존 2년 이상 소유했을 경우 양도소득세에 대한 비과세 대상이던 것을 2년 이상 거주해야만 비과세를 적용받는다. 

비과세 적용을 위한 기준을, 기존 '소유' 에서 '실제 거주' 으로 높인 것이다. 세법 개정 등을 거쳐 오는 12월부터 시행될 예정이다. 

집을 한채 갖고 있더라도, 거주한지 2년 이내 이사를 가게 될 경우 양도소득세를 내야 하기 때문에, 이에 따른 애로가 발생할 것이라는 우려도 제기된다. 

투기지역 및 투지과열지구 다주택자에 대해서는 기존 세부항목별 과세 구간을 나눴던 것과 관계없이 앞으로는 무조건 양도차익의 60% 세율이 적용된다. 

이외 지역의 다주택자에 대해서도, 무조건 양도차익의 50%로 강화한다는 방침이다. 

정부는 또, 투기과열지구에 대해서는 LTV, DTI 10%씩 하향해 주택담보대출을 받을 수 있는 기준을 강화하고, 청약 자격 역시 기존 '1순위 1년'에서 앞으로는 '1순위 2년'으로 높였다. 

이외 재건축 조합원의 양도금지도 이번 대책에 담았다. 

▲서울 전역 투기과열지구로 지정 

주택담보대출을 세대당 1건으로 제한하는 투기지역과 비교해, 투기과열지구는 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지되고 주택담보대출비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려가는 등 20개 가까운 규제가 동시에 적용되는 강도높은 '부동산 종합 규제'다. 

3일부터 서울 전역이 투기과열지구로 지정된다. 또 투기과열지역 내에서도 과열 양상이 일반 주택시장으로까지 확산되고 있는 서울 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동), 그 외 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시는 투기지역으로 지정했다.

아울러 경기도 과천, 세종시도 투기과열지구로 지정돼 주택 대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 지위 양도가 대폭 제한된다. 세종시의 경우는 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정돼 적용된다. 

또 투기과열지구 내 3억원 이상 주택을 거래할 때는 자금조달 및 입주계획 신고가 의무화돼 증여세 탈세와 위장전입 여부에대한 조사에 활용된다.

김현미 국토부 장관은 “6·19 대책 이후에도 투기수요가 유입되면서 주택시장이 과열돼 추가 대책을 마련했다”며“이번 대책은 더이상 투기와 주택시장 불법행위를 좌시하지 않겠다는 정부의 강력한 메시지”라고 말했다.

▲LTV·DTI 기준 강화...대출 규제 확대

이번 대책으로, 투기과열지구와 투기지역으로 지정된 지역은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려간다.

투기과열지구에서는 재건축 조합원 지위 양도가 금지되고 투기지역에서는 주택담보대출 건수가 세대 당 한 건으로 제한된다.

투기과열지구 내 3억원 이상 주택 구매시 자금조달 계획과 입주계획 등을 밝히고 추후 증여세 등 탈세나 실거주 여부 등을 확인받는 주택거래신고제 적용을 받는다.

또 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매가 금지되고 정비사업 분양분 재당첨이 5년간 제한된다.

▲다주택자 규제 및 청약조정지역내 1주택자 비과세 혜택 '실거주' 기준으로

투기 수요로 지목된 다주택자에 대한 규제책도 제시됐다.

주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대원은 지역에 상관없이 LTV·DTI 비율이 10% 포인트씩 내려간다.

아울러 청약조정지역에서는 1세대 1주택이양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 실거주해야 하고, 분양권 전매 시 양도세율이 보유기간과 상관없이 50%일괄 적용되는 등 양도세가 강화된다.

▲1순위 청약요건, '2년 이상'으로 강화

8·2 부동산 대책으로 인해 청약제도가 개편돼 1순위 자격 요건이 더욱 까다로워지게 됐다.

8ㆍ2부동산 대책에 따라 앞으로는 투기과열지구와 청약조정대상지역에서는 청약 1순위 자격을 얻는 가입 기간이 2년으로 늘어난다. 지금은 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월이 지나면 1순위가 된다.

국민주택에 한해서는 통장 납입횟수를 24회 이상 채우도록 1순위 요건도 더 강화된다.

청약 가점제 적용 비율도 확대된다. 전용면적 85㎡ 이하 주택의 가점제 비율은 투기과열지구에서는 75%에서 100%로,청약조정지역에서는 40%에서 75%로 각각 높아진다. 현재 민영주택을 공급할 때 일반공급 물량의 일정 비율은 무주택 기간이나 부양가족 수 등을 점수화해 점수가 높은 순으로 입주자를 정하고 남은 물량은 추첨제로 돌리는 가점제가 운용되고 있다.

85㎡를 초과한 주택의 경우 청약조정지역에서는 가점제가 적용되지 않았으나 이번에 30%를 할당하도록 했다. 투기과열지구의 가점제 비율은 50%로 변함이 없다.

아울러 가점제로 주택 청약에 당첨된 세대원은 2년간 가점제 적용을 배제하는 재당첨 제한 제도가 전국에서 도입된다.

일부 투기과열지구나 청약조정지역이 아닌 지역은 재당첨 제한이 없어 일부가점이 높은 무주택자가 지방의 인기 민영주택을 6개월마다 청약하고서 분양권을 전매하는 사례가 잦았는데 이를 개선하기 위해서다.

또 청약 당첨자가 계약을 포기해 미계약분이 발생해 예비입주자를 뽑을 때 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용하는 방안도 추진된다.

정부는 조정대상지역내 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하)에 거주요건을 추가(2년 이상 거주)하기로 했다.