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황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'(33) 강남구 논현동 토지

[뉴스비전e] 2018년 봄, 클라이언트로부터 의뢰를 받은 강남구 논현동 ◦◦번지 토지로 현재 업무시설, 근린생활시설 등으로 쓰고 있다.

면적은 1,090㎡ (330평) 정도이고, 땅의 용도는 일반상업지역과 제3종 일반주거지역이 섞여 있다.

이렇게 땅의 용도지역 2개 이상이 섞여 있는 상태를 “혼재되어 있다”고 표현한다.

건축물의 용적률, 건폐율, 용도, 높이 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>과 <서울시 도시계획 조례>를 따르게 되어 있다.

이렇게 땅의 용도가 두 개가 혼합되어 있을 때는 가장 작은 땅의 면적이 330㎡, 노선형 상업지역일 때 660㎡ 이하시 각각 용도지역별로 건폐율 및 용적률을 땅이 속한 면적만큼 가중평균을 해 계산하게 된다.

조례를 참고해 일반상업지역은 800%, 제3종 일반주거지역은 250%을 가지고 땅의 면적으로 가중평균을 내어보니 용적률은 450%, 건폐율은 53%로 산정되었다.

즉, 용적률이 높은 상업지역과 그보다 좀 낮은 주거지역의 평균을 맞추어 적정 높이로 지으라는 의미로 해석할 수 있다.

그외에 건축물 용도는 가장 넓은 제3종 일반주거지역으로 따라가야 하므로 연면적 3,000㎡ 이하의 오피스텔과 저층은 근린생활시설로 개발하는 것이 낫다고 결론지었다.

 

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.

황상열 칼럼니스트  a001aa@naver.com

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