[뉴스비전e] 지금까지 땅의 용도지역·지구, 구역에 걸치거나 농지, 산지 등 위주로 토지 활용 방안을 살펴보았다.

그러나 인구가 많이 사는 도심지내 땅은 이미 기존 계획이 수립되어 규제가 되어 있는 경우도 있다.

또, 거꾸로 현재 신도시 개발이나 새로 주택을 짓기 위해서는 그 땅을 제대로 이용하고 활용하기 위한 계획이 필요하다.

이런 계획을 통상적으로 도시계획을 수립한다고 하는데, 가장 많이 이용되는 것이 바로 ‘지구단위계획’이다.

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>상 도시관리계획 중의 하나인 지구단위계획의 정확한 의미는 “개발하고자 하는 지구의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며, 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보해 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획”을 말한다.

쉽게 풀면 현재 가지고 있는 땅에 건축물을 짓기 위해서 좀 더 체계적인 건축물의 용도, 높이(층수), 용적률, 건폐율, 배치, 형태 등을 수립하는 계획이라고 보면 된다.

지구단위계획을 수립하게 되면 기존 땅의 용도지역내 할 수 있는 행위제한을 규제하거나 완화할 수 있다.

도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역에서 개발하고자 하는 땅 면적이 보통 10,000㎡ 이상이 되면 지구단위계획을 수립한다.

아파트나 연립을 짓기 위한 주택 사업 인허가 시에도 같이 수립한다. 아파트, 연립 등 공동주택의 용도, 층수, 용적률, 건폐율, 배치, 형태 등을 지구단위계획 수립을 통해 추후 체계적으로 관리하게 된다.

최근 발표된 3기 신도시도 추후 개발사업을 진행하면서 그 땅에 대한 지구단위계획 수립을 통해 개발이 진행된다. 신도시 개발이 끝나고 준공이 되면 수립된 지구단위계획 내용으로 각 지자체에서 관리한다. 기개발 된 1기 신도시는 현재 이 지구단위계획 내용으로 그 땅에 대한 모든 행위을 관리하고 있다.

최근에도 분당, 일산 신도시 내 땅 검토 의뢰가 들어와 분석한 적이 있다. 이 땅에 대한 정보를 확인하기 위해 토지이용계획확인원을 조사해보면, 지구단위계획구역이라고 찍혀 나온다.

이처럼 ‘지구단위계획구역’이라고 나오는 경우는 우선적으로 해당 지자체 홈페이지 또는 문의를 통해 이 땅이 속한 지구단위계획 내용을 확인해야 한다.

위의 토지이용계획확인원에 표시된 일산동구 장항동 746번지 땅은 용도지역이 중심상업지역이지만, 일산 신도시 지구단위계획구역내 속해 있다.

일산신도시계획 수립시 이 땅은 상업용도가 들어갈 수 있도록 상업지역으로 미리 지정했다.

지구단위계획이 수립된 지역에 속한 땅은 우선적으로 거기에 지정된 지구단위계획 내용을 확인해야 한다고 위에 설명했다. 이 땅의 지구단위계획 내용을 살펴보면 다음과 같다.

위에 언급했던 장항동 746번지의 지구단위계획 내용이 나와있는 도면이다.

현재 기존 건물을 부수고 새로 짓는다는 가정하에 이 땅에 허용해 건축할 수 있는 건축물은 의료시설(병원), 문화 및 집회시설(관람장 제외), 운동시설, 근린생활시설, 판매시설 등이 가능하다.

또, 최저 5층 이상 최대 15층까지 지을 수 있고, 용적률과 건폐율은 ‘고양시 도시계획 조례’에 의거해 따르게 되어 있다.

특히, 수도권에 지구단위계획으로 결정된 구역이 많다. 그만큼 기개발지가 많다 보니 웬만한 땅은 지구단위계획이 수립된 구역 내 속한 곳이 거의 대부분이다.

이처럼 지구단위계획내 속한 토지의 규제사항은 수립된 해당 지구단위계획 내용이 가장 우선순위를 차지하므로 미리 어떤 지구단위계획 내용에 속하는지 확인하고, 그 땅에 맞는 세부 계획이 어떻게 되어 있는지 파악하는 것이 중요하다.

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.