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황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'(29) 지구단위계획 내 토지 분석
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황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'(29) 지구단위계획 내 토지 분석
  • 황상열 칼럼니스트
  • 승인 2019.04.17 09:00
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[뉴스비전e] 지금까지 땅의 용도지역·지구, 구역에 걸치거나 농지, 산지 등 위주로 토지 활용 방안을 살펴보았다.

그러나 인구가 많이 사는 도심지내 땅은 이미 기존 계획이 수립되어 규제가 되어 있는 경우도 있다.

또, 거꾸로 현재 신도시 개발이나 새로 주택을 짓기 위해서는 그 땅을 제대로 이용하고 활용하기 위한 계획이 필요하다.

이런 계획을 통상적으로 도시계획을 수립한다고 하는데, 가장 많이 이용되는 것이 바로 ‘지구단위계획’이다.

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>상 도시관리계획 중의 하나인 지구단위계획의 정확한 의미는 “개발하고자 하는 지구의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며, 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보해 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획”을 말한다.

쉽게 풀면 현재 가지고 있는 땅에 건축물을 짓기 위해서 좀 더 체계적인 건축물의 용도, 높이(층수), 용적률, 건폐율, 배치, 형태 등을 수립하는 계획이라고 보면 된다.

지구단위계획을 수립하게 되면 기존 땅의 용도지역내 할 수 있는 행위제한을 규제하거나 완화할 수 있다.

도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역에서 개발하고자 하는 땅 면적이 보통 10,000㎡ 이상이 되면 지구단위계획을 수립한다.

아파트나 연립을 짓기 위한 주택 사업 인허가 시에도 같이 수립한다. 아파트, 연립 등 공동주택의 용도, 층수, 용적률, 건폐율, 배치, 형태 등을 지구단위계획 수립을 통해 추후 체계적으로 관리하게 된다.

최근 발표된 3기 신도시도 추후 개발사업을 진행하면서 그 땅에 대한 지구단위계획 수립을 통해 개발이 진행된다. 신도시 개발이 끝나고 준공이 되면 수립된 지구단위계획 내용으로 각 지자체에서 관리한다. 기개발 된 1기 신도시는 현재 이 지구단위계획 내용으로 그 땅에 대한 모든 행위을 관리하고 있다.

최근에도 분당, 일산 신도시 내 땅 검토 의뢰가 들어와 분석한 적이 있다. 이 땅에 대한 정보를 확인하기 위해 토지이용계획확인원을 조사해보면, 지구단위계획구역이라고 찍혀 나온다.

이처럼 ‘지구단위계획구역’이라고 나오는 경우는 우선적으로 해당 지자체 홈페이지 또는 문의를 통해 이 땅이 속한 지구단위계획 내용을 확인해야 한다.

위의 토지이용계획확인원에 표시된 일산동구 장항동 746번지 땅은 용도지역이 중심상업지역이지만, 일산 신도시 지구단위계획구역내 속해 있다.

일산신도시계획 수립시 이 땅은 상업용도가 들어갈 수 있도록 상업지역으로 미리 지정했다.

지구단위계획이 수립된 지역에 속한 땅은 우선적으로 거기에 지정된 지구단위계획 내용을 확인해야 한다고 위에 설명했다. 이 땅의 지구단위계획 내용을 살펴보면 다음과 같다.

일산동구 장항동 746번지 지구단위계획 도면

위에 언급했던 장항동 746번지의 지구단위계획 내용이 나와있는 도면이다.

현재 기존 건물을 부수고 새로 짓는다는 가정하에 이 땅에 허용해 건축할 수 있는 건축물은 의료시설(병원), 문화 및 집회시설(관람장 제외), 운동시설, 근린생활시설, 판매시설 등이 가능하다.

또, 최저 5층 이상 최대 15층까지 지을 수 있고, 용적률과 건폐율은 ‘고양시 도시계획 조례’에 의거해 따르게 되어 있다.

일산동구 장항동 746번지 지구단위계획 건축물 용도 계획

특히, 수도권에 지구단위계획으로 결정된 구역이 많다. 그만큼 기개발지가 많다 보니 웬만한 땅은 지구단위계획이 수립된 구역 내 속한 곳이 거의 대부분이다.

이처럼 지구단위계획내 속한 토지의 규제사항은 수립된 해당 지구단위계획 내용이 가장 우선순위를 차지하므로 미리 어떤 지구단위계획 내용에 속하는지 확인하고, 그 땅에 맞는 세부 계획이 어떻게 되어 있는지 파악하는 것이 중요하다.

 

◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.


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